Rynek Nieruchomości w Polsce Wiosna 2012
KLUCZOWE FAKTY
- Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2011 roku sięgnęła rekordowej kwoty € 2,5 miliarda.
- Stopy kapitalizacji spadły w porównaniu z rokiem 2010 do poziomu 6,5% w przypadku biur i handlu oraz do 8,25% w przypadku nieruchomości magazynowych.
- W roku 2011 wynajęto również rekordową ilość powierzchni magazynowej (1,7 mln m2), co doprowadziło do spadku poziomu pustostanów oraz stabilizacji stawek czynszowych.
- Na rynku biurowym na skutek rosnącego popytu i ograniczonej nowej podaży odnotowaliśmy znaczny spadek pustostanów we wszystkich miastach w Polsce w porównaniu do roku poprzedniego. W Warszawie średni poziom pustostanów wyniósł 6,7%, a w miastach regionalnych 9%.
- Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje stabilny, a największe zainteresowaniem cieszą się najlepsze centra handlowe w największych miastach, gdzie poziom pustostanów nie przekracza 3,5%.
- Czynsze w centrach handlowych pozostają bez zmian i sięgają € 80/m2 miesięcznie za lokalne średniej wielkości.
RYNEK INWESTYCYJNY
W 2011 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniosła niemal € 2,5 miliarda i była najwyższa od 2007 roku.
Obiekty biurowe i handlowe miały największy udział w całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2011 (odpowiednio 48% i 41%), obiekty biurowe były również najczęściej przedmiotem transakcji. Z 73 transakcji jakie odnotowaliśmy w 2011 aż 30 stanowiły transakcje budynkami biurowymi.
Budynki magazynowe po rekordowym wolumenie inwestycyjnym z 2010 wynoszącym € 298 milionów, w 2011 roku stanowiły 7% wartości inwestycyjnych (€ 169 miliony).
Sektor hotelowy ma najmniejszy udział w wartości inwestycyjnej wynoszący 4%. W 2011 odnotowaliśmy 6 transakcji budynkami hotelowymi o łącznej wartości przekraczającej € 103 miliony. Największą transakcją była sprzedaż przez Europa Fund II i Warimpex Finanz und Beteiligungs dla Wenaasgruppen Hotelu Sobieski w Warszawie za € 50 mln.
Najbardziej aktywnymi graczami na biurowym rynku inwestycyjnym w Polsce pozostają niemieckie fundusze takie jak: Union Investment Group, Deka, IVG oraz RREEF Real Estate, które w 2011 nabyły biurowce Zebra Tower, Mokotowska Square, BTC oraz Focus w Warszawie.
Największy popyt na budynki biurowe odnotowano w Warszawie. Spośród 30 transakcji budynkami biurowymi w Polsce w 2011 tylko 4 dotyczyły budynków poza stolicą.
Na rynku handlowym najbardziej aktywnymi inwestorami były fundusze Blackstone Real Estate i Pradera Open-Ended Retail Fund (POERF).
Spośród 27 transakcji, 4 dotyczyły nieruchomości o powierzchni większej niż 50 000 m2 (Promenada i Galeria Mokotów w Warszawie, Atrium w Koszalinie oraz Galeria Magnolia we Wrocławiu).
Najbardziej aktywnym nabywcą na rynku magazynowym był NBGI Private Equity Fund, który nabył w 2011 cztery magazyny za łączną kwotę € 46 milionów.
Stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości biurowych i handlowych wynoszą obecnie 6,5%, a dla magazynowych 8,25%. Oczekujemy stabilizacji stóp w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy.
RYNEK BIUROWY
Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekracza 3,5 mln m2. W 2011 roku nowa podaż wyniosła 120 000 m2 i była najniższa od 2005 roku. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice i Łódź) przekraczają 1,7 mln m2, z czego 123 000 m2 było ukończone w 2011 roku (najniższa wielkość od 2007).
W 2011 wynajęto rekordową ilość powierzchni biurowej. W Warszawie liczba wynajętej powierzchni przekroczyła 573 000 m2, natomiast w miastach regionalnych wynajęto około 280 000 m2, z czego najwięcej we Wrocławiu i Krakowie.
Pustostany w Warszawie spadły z poziomu 7,5% odnotowanego na koniec 2010 roku do 6,7% na koniec 2011 oraz w miastach regionalnych z 10% do 9%. Najniższy poziom pustostanów w miastach regionalnych odnotowano we Wrocławiu, gdzie wyniósł 3,4% oraz w Krakowie, gdzie osiągnął poziom 8%.
Czynsze po 10% spadku w 2009 roku, ustabilizowały się w 2010 roku i pozostały stabilne w 2011. Obecnie czynsze umowne płacone za najlepsze biurowce w Warszawie wynoszą maksymalnie € 28/m2/miesiąc. W miastach regionalnych kształtują się na poziomie od € 10 do € 17/m2/miesiąc.
RYNEK MAGAZYNOWY
Na koniec 2011 roku zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczył 7 mln m2. Nowa podaż po drastycznym spadku w 2010, wzrosła w 2011 roku do 360 000 m2 (o 32% więcej niż w roku 2010). Większość z ukończonych obiektów powstało w systemie BTS (butli-to-suit).
W 2011 roku liczba podpisanych umów najmu wzrosła o 17% osiągając poziom 1,7 mln m2. Najwięcej powierzchni (53% całkowitego wolumenu) wynajęto w Regionie Warszawy i Górnego Śląska. Około 60% wynajętej powierzchni stanowiły nowe umowy.
Współczynnik powierzchni wolnej w Polsce uległ dalszemu obniżeniu do poziomu 11,3%. Najwyższy poziom pustostanów odnotowaliśmy w Regionie Warszawy, gdzie blisko 16% powierzchni jest wolne (spadek z 19% w 2010). W innych obszarach waha się od 5% (Poznań) do 12% (Trójmiasto).
Czynsze pozostają na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki czynszu najmu sięgały od € 4,5 do € 5,5/m2/miesiąc w I strefie warszawskiej oraz od € 3,5 do € 4,5/m2/miesiąc w Krakowie. Na pozostałych rynkach czynsze oscylują pomiędzy € 2,1 a € 3,3/m2/miesiąc.
RYNEK HANDLOWY
Na koniec 2011 roku całkowity zasób nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczył 9,85 mln m2, z czego 750 000 m2 ukończono w 2011 roku (50% więcej niż w 2010). Tempo wzrostu pozostaje nadal wysokie, obecnie w trakcie budowy znajduje się około 1 mln m2 powierzchni handlowej, z czego 680 000 m2 planowane jest do ukończenia w 2012 roku.
34% nowoczesnej powierzchni handlowej oddano w miastach średniej wielkości o liczbie mieszkańców poniżej 100 000 np. w Ostrowie Wielkopolskim (Galeria Ostrovia, 37 000 m2) i Zamościu (Twierdza Zamość, 27 000 m2).
Zasób nowoczesnej powierzchni handlowej pozostaje najwyższy w 10 największych miastach Polski, osiągając średnio 840 m2 na 1 000 mieszkańców.
Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje stabilny i pochodzi zarówno z krajowych jak i międzynarodowych sieci. Zagraniczne marki, które weszły w ostatnim czasie na rynek polski to m.in. Toys 'R' Us, Dorothy Perkins, GAP i Jula.
Największym zainteresowaniem najemców cieszą się najlepsze centra handlowych w największych miastach. Pustostany w głównych miastach Polski pozostają na niskim poziomie nieprzekraczającym 3,5%.
Czynsze w centrach handlowych w Warszawie pozostają bez zmian i sięgają € 80/m2 miesięcznie za lokalne średniej wielkości. W miastach regionalnych stawki czynszowe są niższe i wynoszą około € 45/m2/miesiąc.