Nowe prawo w zakresie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFVA) osiągnęła sukces w przekonaniu Ministra Infrastruktury do zatwierdzenia nowego standardu Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Komunikat Ministerstwa został ogłoszony 4 stycznia 2010 i jako rezultat Standard KSWS 3 stał się obowiązującym źródłem prawa.
Dla przypomnienia Ustawa o gospodarce nieruchomościami z roku 1997 i późniejsze rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego reguluje prawie każdy aspekt praktyki wyceny i zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce.
Dodatkowo Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFVA) opublikowała tzw. „Zieloną Księgę” zatytułowaną (Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - PKZW). Następnie standardy zostały podzielone na Krajowe Standardy Wyceny - Podstawowe lub KSWP i Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne lub KSWS). Obecnie opublikowano następujące standardy:
KSWP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa
KSWP 2 - Wartości inne niż wartość rynkowa
KSWP 3 - Operat szacunkowy
KSWS 1 - Standardy wyceny dla celów publicznych
KSWS 2 - Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości
KSWS 3 - Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z roku 1997, standardy wyceny tak jak powyższe są zgodne z prawem wówczas gdy są formalnie uzgodnione z Ministrem Infrastruktury. Standard KSWS 3 jest pierwszym uzgodnionym standardem.
Pomimo tego ze nowy standard zawiera tylko 4 stron to juz wiadomo ze
zrewolucjonizuje sposób opracowywania operatów szacunkowych dla potrzeb
banków. Zgodnie z nowym standardem, który został uzgodniony w porozumieniu ze Związkiem Banków Polskich, wartość rynkowa pozostaje w dalszym ciągu wartością bazową dla celu zabezpieczenia wierzytelności. Niemniej jednak od tego momentu dodatkowo dla wyrażenia dobrze popartej opinii o wartości, rzeczoznawca musi dostarczyć osobną ocenę ryzyk związanych z wycenianą nieruchomością, także w aspekcie przewidywań co do zmian na rynku. Zatem pierwszy raz rzeczoznawcy są zobowiązani według prawa to przepowiadania przyszłych warunków rynkowych chociaż nie muszą przewidywać przyszłej wartości. Paragraf 4.3 Standardu KSWS 3 mówi „Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na tematu kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego”.
Interesujący jest także paragraf 4.4 Standardu, który zachęca banki do zlecania rzeczoznawcom przygotowanie „analizy wrażliwości” „która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tą wartość”.