Wycena nieruchomości kluczem do reformy rynków finansowych w Unii Europejskiej
W kilka dni po objęciu przez Polskę prezydencji w Unii Europejskiej, które nastąpi 1 lipca bieżącego roku, twórcy standardów w dziedzinie wyceny z całej Europy zbiorą się w Warszawie, by omówić zmieniającą się politykę UE dotyczącą nieruchomości oraz poruszyć kwestię transgranicznej harmonizacji wyceny nieruchomości. Gospodarzami spotkania i towarzyszącej mu konferencji rzeczoznawców będą Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Europejska Grupa Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) i brytyjski Institute of Revenues, Rating and Valuation (IRRV). Ta ostatnia instytucja kieruje obecnie wartym pół miliona euro, finansowanym przez UE projektem szkoleniowym w zakresie Europejskich Standardów Wyceny.
Michael MacBrien, Sekretarz Generalny Europejskiej Federacji Nieruchomości, stwierdził w udzielonym niedawno wywiadzie prasowym, że do niedawna przepisy unijne miały niewielki wpływ na pracę rzeczoznawców majątkowych, ale „sytuacja ulega zmianie, ponieważ wycena [nieruchomości] znalazła się teraz w centrum uwagi. Na taki stan rzeczy wpływają dwa czynniki: wzrost (albo spadek) znaczenia wyceny jako głównego elementu kryzysu finansowego oraz coraz większa świadomość tego, że rzeczoznawcy są kluczem do powodzenia unijnej polityki w zakresie nieruchomości. Dla nas wszystkich na pokładzie jest to „sztorm doskonały”. Nagle UE chce ograniczyć dotychczas nienaruszalną swobodę państw do marnotrawienia pieniędzy, których nie posiadają, w dowolnie wybrany przez nie sposób. Do tego należy dodać ogromną falę szczegółowych regulacji unijnych dotyczących wszelkich możliwych aspektów rynków finansowych oraz zalew działań nadzorczych w tym zakresie”.
Wycena stała się zagadnieniem politycznym. Dawniej organy regulacyjne skupiały się na audycie oraz wartości godziwej - co spowodowane było różnicami zdań w kwestii rachunkowości - ale nigdy na wycenie. Uważano, że o wszelkich problemach związanych z wyceną rozstrzygną rynki. Teraz jednak wycena znalazła się w centrum uwagi. W odpowiedzi na niedawno zatwierdzoną dyrektywę UE w sprawie zarządzających alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, zmienioną dyrektywę o efektywności energetycznej budynków oraz propozycję wprowadzenia zmian do dyrektywy w sprawie wymogów kapitałowych i dyrektywy usługowej TEGoVA, reprezentująca blisko 40 stowarzyszeń zawodowych z 25 krajów, reorganizuje swoje Europejskie Standardy Wyceny, aby dostosować je do regulacji unijnych w zakresie wyceny, takich jak:
Dyrektywa UE w sprawie zarządzających alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi
Dyrektywa ta zawiera zasady odnoszące się do wyceny majątku funduszy inwestujących w nieruchomości oraz szczegółowe regulacje dotyczące korzystania z usług rzeczoznawców wewnętrznych, minimalnych kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców zewnętrnych, odpowiedzialności rzeczoznawców oraz informacje o dalszych rozporządzeniach delegowanych w zakresie procedur i częstotliwości wyceny.
Dyrektywa o efektywności energetycznej budynków
Na mocy pierwotnej dyrektywy zatwierdzonej w 2002 r. wprowadzono Świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC) wymagane dla wszystkich budynków przeznaczonych na wynajem bądź sprzedaż. Jednak program ten realizowano w bardzo chaotyczny sposób z powodu braku spójnego podejścia w państwach członkowskich UE. Nowa dyrektywa wprowadza dobrowolne, wspólne dla krajów UE świadectwo EPC dla wznoszonych budynków, włączając większe projekty renowacyjne. TEGoVA jest w trakcie opracowywania wytycznych, które pomogą rzeczoznawcom zapoznać się z obydwoma scenariuszami EPC oraz umożliwią im formułowanie obiektywnych opinii odnośnie do wpływu certyfikatu EPC na wartość wycenianej nieruchomości. Jednym z najważniejszych zagadnień jest kwestia wycen transgranicznych, podczas których rzeczoznawcy muszą być świadomi potencjalnych różnic pomiędzy państwami.
Dyrektywa w sprawie wymogów kapitałowych
Unia Europejska rozważa wprowadzenie poprawek do dyrektywy w sprawie wymogów kapitałowych regulującej wymogi kapitałowe wobec banków, które wpływają na udzielanie kredytów hipotecznych. W tym przypadku wycena ma duże znaczenie dla procesu decyzyjnego kredytodawcy. Szczególnie ważna jest kwestia spójności w odniesieniu do transakcji transgranicznych, ponieważ kredytodawcy finansujący transakcje zawierane w innych państwach członkowskich mają mniejszą wiedzę na temat rynków nieruchomości w tych krajach - tym bardziej potrzebują wyceny w oparciu o wspólne standardy europejskie. Ponadto kredytodawcy pragną, aby wyceny dokonywali rzeczoznawcy dysponujący jasno zdefiniowanym wskaźnikiem kwalifikacji i doświadczenia. Dlatego prawdopodobne jest, że poprzez zmienioną dyrektywę propagowana będzie międzynarodowa spójność w zakresie zasad wyceny oraz wymogów zawodowych. W oczekiwaniu na te zmiany, TEGoVA opracowała nowy program Recognised European Valuer (REV) („Uznanie zawodowe europejskich rzeczoznawców majątkowych”), który stanowi znaczące udogodnienie, zarówno dla kredytodawców, jak i kredytobiorców.
Program Recognised European Valuer oraz dyrektywa usługowa
Jeszcze przed nastaniem światowego kryzysu finansowego klienci zainteresowani usługą wyceny wyrażali zaniepokojenie trudnością w identyfikowaniu wiarygodnych rzeczoznawców posiadających aktualną wiedzę oraz odpowiednie doświadczenie. Projekt REV odpowiada na te obawy, wyróżniając odpowiednio wykwalifikowanych i doświadczonych rzeczoznawców, którzy są w stanie wykazać swoje stałe zaangażowanie zawodowe w wycenę nieruchomości oraz udowodnić udział w programie nauki przez całe życie. Uznani europejscy rzeczoznawcy majątkowi muszą także przestrzegać kodeksu etycznego przyjętego przez swoje zrzeszenie rzeczoznawców.
Prawdopodobne jest, że świadectwo REV, które wydaje się na okres 5 lat, będzie zwyczajowo wymagane od rzeczoznawców starających się o udział w transgranicznych pracach związanych z wyceną majątkową. Chociaż dyrektywa usługowa zapewnia już europejską przepustkę do takich działań poprzez zatwierdzenie prawa rzeczoznawców do dokonywania wyceny poza krajem macierzystym, nie odnosi się ona do kwestii umiejętności zawodowych w zakresie wyceny oraz doświadczenia potrzebnego w działaniu poza rynkiem macierzystym. Wydaje się, że tym razem projekt REV wyprzedził organy regulacyjne i wypełnił istniejącą lukę. Na terenie Europy Środkowo-Wschodniej projekt przyjął się już w Polsce, Rumunii i Rosji.
Być może okres polskiej prezydencji w Unii Europejskiej zostanie zapamiętany nie tylko dzięki sukcesom politycznym z pierwszych stron gazet, ale także dzięki znalezieniu rozwiązań dla przyziemnych, lecz ważnych z finansowego punktu widzenia problemów, takich jak wycena nieruchomości.